Noutati

Ultimele stiri in domeniul imobiliar

Sa cumpar o locuinta intr-un bloc nou sau intr-o cladire veche?

Ne aflam la acest moment in plina febra imobiliara: Se construieste si se vinde mai mult decat in perioada de varf imobiliar care a precedat criza economica ce a inceput in anul 2007.

Majoritatea creditelor este oferita prin programul “Prima Casa”, adica in conditiile impuse de guvern. Acestea sunt criteriile care dicteaza piata si practic limiteaza atat preturile de vanzare cat si dimensiunea proprietatilor.

Fara aportul statului in a garanta tranzactiile imobiliare toata piata imobiliara s-ar prabusi.

Sa cumpar intr-un bloc vechi sau intr-o cladire noua?

Cladirile construite inainte de 1989 prezinta marele avantaj ca dispun si de infrastructura necesara transportului. La acestea putem adauga si faptul ca exista in general spatii generoase intre ele, dat de faptul ca la acel moment proprietatea privata nu exista iar statul dispunea dupa propria vointa si dorinta de organizare.

Zonele in care acestea sunt construite au scapat de praful santierelor in dezvoltare, de zgomotul utilajelor, de mizeria santierelor.

Pe de alta parte, cladirile vechi au o mare problema: nu li s-a asigurat si nici acum nu au asigurata intretinerea curenta. Acest lucru nu afecteaza doar calitatea locuirii ci mai ales structura de rezistenta. Urmarirea curenta reprezinta nu doar o necesitate cat mai ales o obligatie legala.

In urma incercarilor facute pe cladiri existente am regasit de multe ori plansee sau stalpi in care armatura era atat de corodata ca din ea ramasesera doar urme de rugina. Tocmai recent o parte a planseului unei scoli s-a prabusit (era o tencuiala armata, nu s-a prabusit placa din beton armat).

Statul nu poate asigura pentru propriile cladiri urmarirea curenta, ce sa mai vorbim de intretinerea curenta. Romania arata din exterior ca si o tara parasita. Nu exista programe nationale de investitii pentru cladirile existente. Reabilitarea termica solutioneaza o singura problema: consumul energetic ridicat, dar numeroase aspecte raman netratate.

Durata de viata a cladirilor de locuit realizate dinainte de 1989 este de 50 de ani, dar acest termen este valabil daca ai asigurat o intretinere constanta a cladirii. Si in aceste conditii termenul de 50 de ani, daca nu este depasit, cu siguranta ca va fi depasit in curand.

Acest lucru inseamna ca imediat cum ai terminat creditul, sau in timpul platii lui, durata de viata va expira. Asta nu inseamna automat ca imobilul nu va mai putea fi locuit, dar cu siguranta vor fi necesare interventii periodice in vederea imbunatatirii, iar costurile de intretinere cresc considerabil.

Se construieste mai bine sau mai prost decat inainte de 1989?

Cu toate nemultumirile existente si venite din faptul ca in general epoca ce o traim o analizam cu un ochi mai critic, la acest moment se construieste mult mai bine decat in 1989.

Este adevarat ca avem o calitate a fortei de munca scazuta si un nivel al responsabilitatii investitorilor nu la cote tocmai ridicate.

Mitul cladirilor construite inainte de 1989 nu este sustinut insa de realitate

Pe de alta parte trebuie stiut faptul ca avem conditii impuse cu mult superioare celor dinainte de 1989. Spre exemplu, majoritatea cladirilor proiectate la seism in acea perioada aveau un coeficient seismic undeva in jurul valorii de 5%, in timp ce astazi el de situeaza la nivelul mediu de 12%. Asta inseamna ca nivelul de asigurare proiectat este mai mult decat dublu.

Un alt avantaj major al cladirilor noi il reprezinta faptul ca materialele de constructii sunt cu mult mai bune, iar procentele de armare cu mult mai mari. Acum se folosesc uzual betoane cu o rezistenta cel putin tripla fata de acea perioada, fapt care afecteaza in mod pozitiv inclusiv durabilitatea.

In general la blocurile de locuinte se acorda la acest moment si o importanta deosebita din partea inspectorilor I.S.C.. Exista un sistem al calitatii care, chiar daca nu functioneaza perfect, a reusit sa impuna reguli care sa duca la constructii de calitate.

Sigur ca exista si investitori care au ocolit sistemul calitatii, preferand plata unor amenzi, dar ei sunt usor de identificat prin faptul ca nu vor putea sa puna niciodata la dispozitie “cartea tehnica” a constructiei.

Ce sa verific cand cumpar o locuinta?

In primul rand cereti de la vanzator sa va puna la dispozitie “cartea tehnica” a constructiei. In lipsa acestui document nu aveti siguranta ca ceea ce s-a proiectat s-a si executat. Acolo veti regasi documente care atesta calitatea materialelor de constructii, proiectul tehnic si procese verbale de verificari care sa ateste ca executia s-a facut cu produse conforme si pe baza proiectului tehnic.

Cereti de asemenea de la beneficiar numarul de telefon al proiectantului de structura si al dirigintilor de santier. Nu ezitati sa ii sunati caci ei va vor spune daca au asigurat urmarirea constructiei.

Daca nu exista cartea tehnica, atunci pot afirma cu siguranta ca nimeni nu va poate spune ce s-a construit acolo.

Tocmai de aceea, existenta acestor documente ar trebui sa fie obligatorie atunci cand se acorda credite bancare. In caz contrar, evaluarile imobiliare nu au nici o baza decat cea vizuala.

Unde si ce as cumpara eu?

In nicinu caz nu m-as orienta spre cladirile existente. Spun acest lucru deoarece calitatea structurala a celor noi este semnificativ mai buna decat a celor vechi. Gradul de proiectare, conditiile minime normate, materialele noi folosite, viata abia inceputa ofera o siguranta mai mare.

In caz contrar va veti trezi ca va apropiati de sfarsitul creditului si ca veti fi nevoiti sa o luati de la capat.

In tari precum SUA demolarea si reconstruirea reprezinta un lucru constant. Consolidarile ajuta, dar nu pot intotdeauna asigura conditii similare cladirilor noi. Nu punem aici faptul ca o consolidare implica mutarea din spatiu si in general costuri mai mari.

Sursa: Ziare.com